Was darf ein Pächter – und was nicht?
Herr A. traute seinen Augen nicht, als er bei seinem Grundstück vorbeikam, das er an Nachbar M. verpachtet hatte: Die schöne Obstbaumallee, auf die er so stolz war, war weg, die Bäume umgeschnitten; gerade rückte ein Bagger an, um die Wurzelstöcke auszugraben. Von A. zur Rede gestellt, meinte der Nachbar nur, die Bäume hätten ihn bei der Bearbeitung gestört. Sicher ein Extremfall. Immer wieder gibt es aber Unklarheiten darüber, welche Rechte und Pflichten ein Pächter hat.
In erster Linie sind diese im Pachtvertrag festgelegt. Falls ein schriftlicher Vertrag vorliegt und von jemandem errichtet wurde, der Erfahrung auf dem Gebiet hat, sollten die wichtigsten Fragen klar zu beantworten sein. So regelt der Vertrag etwa die Dauer des Pachtverhältnisses, die Höhe des Pachtzinses oder die Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung. Meist ist vereinbart, dass der Pächter den Pachtgegenstand ordentlich zu bewirtschaften hat, gelegentlich verbunden mit demonstrativer Aufzählung von Maßnahmen, die erlaubt bzw. verboten sind.
Im Detail birgt die Frage der Bewirtschaftung Konfliktstoff. Die Erhaltung von Drainagen kann ebenso geregelt sein wie die Frage, ob eine Unterverpachtung erlaubt ist oder in welchem Zustand das Grundstück zurückzugeben ist. Auf dem Pachtgrund vorhandene Obstbäume gelten als mitgepachtet, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das heißt aber nicht, dass der Pächter diese eigenmächtig entfernen darf. Dieses Thema erhielt im Zusammenhang mit der Diskussion rund um Landschaftselemente neue Aktualität. Ein häufiger Irrtum ist auch, dass der Pächter im Falle des Grundverkaufs eine bevorzugte Position hätte. Im Gegenteil: Wenn der Pachtvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer sogar einen langjährig befristeten Pachtvertrag ohne Bindung an die ursprünglich vereinbarte Frist vorzeitig kündigen. Der Pächter ist auf Schadenersatzansprüche verwiesen bzw. kann versuchen, über das Landpachtgesetz eine Verlängerung zu erwirken.
Was nicht vertraglich geregelt ist, muss über das ABGB gelöst werden. Dort ist der Pachtvertrag gemeinsam mit dem Mietvertrag geregelt. Beide Vertragsarten sind als sogenannte Bestandverträge eng miteinander verwandt. Einem Wohnungsmieter ist meist klar, dass er gegenüber dem Eigentümer eine sehr eingeschränkte Rechtsposition besitzt und in den meisten Belangen zumindest Rücksprache mit dem Hauseigentümer nötig ist. Ähnliches gilt für Pächter.
Text: Mag. Wolfgang Raab, Bauernbundjurist
Aus BauernZeitung, KW 27
